公務員の不動産投資入門｜副業OKな始め方・リスク・失敗しないポイント

「不動産投資は公務員には向かない」——そう思い込んでいませんか？実は条件さえ守れば公務員でも不動産投資は可能です。むしろ、安定収入・高い信用力・低金利融資という強みを持つ公務員は、不動産投資に最も向いている職業のひとつです。

公務員が不動産投資をしてよい条件

国家公務員法・地方公務員法では「営利企業の従事制限」がありますが、不動産賃貸業は一定規模以下であれば副業に該当しないと解釈されています。

条件	内容
戸数基準	独立した室数が10室未満
棟数基準	独立した建物が5棟未満
賃料収入	年間500万円未満
管理状況	管理会社に委託し、自らは管理業務を行わない

これらの基準（いわゆる「5棟10室基準」）以内であれば、原則として任命権者への許可申請は不要です。ただし自治体によって解釈が異なるため、事前に人事担当部署へ確認することを強くおすすめします。

公務員が不動産投資に向いている3つの理由

強み	不動産投資での活かし方
安定した給与収入	ローン審査で有利。金融機関から低金利で融資を受けやすい
高い信用力	融資額・融資条件が民間より有利になるケースが多い
長期雇用の保証	長期ローンを組んでも返済計画が立てやすい

不動産投資のメリット

• 安定したインカムゲイン（家賃収入）：入居者がいる限り毎月家賃が入る
• インフレヘッジ：物価が上がると家賃も上がる傾向があり、インフレに強い
• レバレッジ効果：少ない自己資金で大きな資産を運用できる
• 相続対策：現金より不動産の方が相続税評価額が低くなる場合がある

不動産投資のリスクと対策

リスク	内容	対策
空室リスク	入居者がいない期間は収入ゼロ	需要の高いエリア・間取りを選ぶ。管理会社選びが重要
修繕リスク	設備故障・大規模修繕で突発的な出費	修繕積立金を毎月確保。築古物件は特に注意
金利上昇リスク	変動金利の場合、返済額が増える	固定金利の活用。ローン残高の早期返済
流動性リスク	すぐに売却できない	立地・築年数にこだわり売れやすい物件を選ぶ
規制リスク	法改正・税制変更	常に最新情報をキャッチアップ

公務員が始める不動産投資の手順

1. 勤務先に確認：人事担当部署に不動産投資の可否と条件を確認
2. 勉強する：書籍・セミナーで基礎知識を習得（最低3ヶ月）
3. 物件を探す：不動産会社・ポータルサイトで条件に合う物件を探す
4. 融資審査：銀行・信用金庫に融資申し込み
5. 購入・管理会社委託：管理は専門会社に任せ、自分は管理しない

公務員に向いている不動産投資の種類

投資種類	特徴	公務員向き度
区分マンション（1室）	少額から始められる。管理が楽	◎（初心者向き）
一棟アパート（小規模）	キャッシュフローが安定。管理会社委託必須	○（5棟10室基準に注意）
戸建て賃貸	ファミリー層に人気。長期入居しやすい	○
REIT（不動産投資信託）	少額・流動性高・管理不要	◎（最もリスクが低い）

初心者にはREITか区分マンション1室から始めることをおすすめします。

まとめ

• 公務員の不動産投資は5棟10室基準以内なら原則許可不要
• 安定収入・高信用力は融資審査で有利に働く
• 空室・修繕・金利上昇リスクを理解したうえで始める
• 初心者はREITまたは区分マンション1室から

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。副業の可否は必ず所属機関に確認してください。

著者プロフィール

現役公務員かっちゃんです。地方公務員として25年以上勤務しながら、40代で新NISAをスタート。「難しそう」「怖い」と感じていたお金の話を、公務員目線でわかりやすく解説します。老後資金・NISA・節約・ポイ活など、40代・50代の公務員が気になるテーマを本音でお届けします。